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社長個人が持っていたマンション(空室)を、自分の会社に売却します。会社として購入後は、賃貸用マンションとして運用するつもりですが、当面は空室のままにしておく予定です。この場合、いつでも賃貸可能な状況ということで、マンションの建物部分の減価償却は実施できるのでしょうか? 何らかの賃貸用マンションの広告宣伝を対外的にしておくべきでしょうか?

マンションの購入費用按分ですが、不動産業者に査定してもらったところ40,000,000円でした。
①鉄骨鉄筋コンクリート造 ②平成2年12月新築 ③平成24年10月購入
④経過年数22年 ⑤専有面積120㎡ の場合、
建築価額表は300,000円/㎡となっていますので、
300,000円×120㎡=36,000,000円(取得価額)
36,000,000円×0.9×0.015(非業務用償却率)×22年=10,692,000円
36,000,000円-10,692,000円(減価償却累計額)=25,308,000円(建物取得価額)
40,000,000円-25,308,000円=14,692,000円(土地取得価額)
という計算式でよいでしょうか?
ご指導願います。



初めまして乾文彦税理士事務所です。

まず減価償却につきまして、原則遊休固定資産は減価償却できないことになっておりますが、いつでも稼動の状態を維持すること、つまり建物であれば貸せる状態であること、貸す意思があるなどで例外的に減価償却できると考えられます。質問者様の言われる広告活動をするというのはまさに立派な対策でございますが、費用がかかるため、簡単に居住者募集等の張り紙などでも、税務署はそれを否定はできないでしょう。

次に建物部分の評価ですが、唯一無二の評価というものは存在しておらず、合理的に計算した額となっております。つまり質問者様の方法も合理的な方法と言えると考えられます。
他に
①40,000,000円-当該土地の現在の価格
②40,000,000円×固定資産税の評価額の土地と建物で按分
なども考えられます、より有利を選ぶのが良いと思われます。

おそらく消費税や減価償却を考慮のうえ建物部分を大きくしたいという趣旨だと思いますが、不明箇所はまたご質問ください。

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税理士 乾 文彦

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